インターネットで土地情報を調べていると、よく古家付きの土地を見かけます。
そのような土地は、相場に比べて金額が安い傾向にあります。
なぜかと言うと「建物の解体費用が余分にかかるから」。
既存の建物がどの位の規模のものなのかによりますが、数百万円かかることがあります。
私が普段ご提案している経験から言うと、建坪30坪の木造2階建てだと200万円前後になることが多いです。
その解体費用を見込まずに販売価格が安いからといって土地の申込をしてしまう方が時々にいらっしゃるので、その点は十分注意してくださいね。

古家を購入する際に必ず確認すべき点は下記の5つです。
・引き渡し時は更地渡し？現状渡し？
・古家の構造は木造？鉄骨造？
・給水管の引き込みは13ミリ？20ミリ？
・境界ブロック＋フェンスはどちらの所有物？
・セットバックは必要？
ひとつずつご説明していきます。

ここは一番重要です。
売り出し時に古家がある状態の場合、お引き渡し時（実際に買い主の所有物になるタイミング）までに解体を売り主さんがやってくれることもあります。
その場合、買い主は解体費用を負担しなくてよいので、負担が軽減されます。
つまり、更地で引き渡しが出来るのか？
それとも買い主が解体工事の費用負担をしなければいけないのか？
この点を事前に確認しておくと良いでしょう。

既存の古家の構造にも注目です。
カンタンに言うと、木造住宅かそれ以外か･･･。
なぜなら、構造によって解体費用がかなり変わってくるからです。
木造よりも鉄骨造やコンクリート造の方が、解体が大変なため費用もかなりアップします。
おおよそですが、木造住宅で解体費用が200万円くらいだった場合、同じ規模の鉄骨造なら300万円くらいはかかると思います。
その事実を後から知って、予算組みが大変になるとマズイのでこちらも事前チェックが大切。
目視で判断するのが難しい場合は、不動産屋さんに確認すれば教えてくれるのでご安心ください。

実家などに戻り、お風呂やキッチンで同時にお水を使っていると「なんか水圧が弱いな」って感じたことはありませんか？
その原因は水道管の径にあります。
給水管の本管は通常道路下にあり、そこから各敷地に引き込みがされております。
敷地内に引き込む給水管は、昔は13ミリが一般的でした。
しかし、近年では「トイレや手洗いは2つにしたい」「外水栓はちゃんと充実させたい」など水を利用する箇所が増えたことによって、同時に使うと水圧が弱くなるという問題があります。

現在は20ミリで引き込むケースが一般的。

もし、古家を解体するときに13ミリで引き込みがされていたら、20ミリに変更する必要があります。

その場合、道路を掘削して交換しなければいけないので、コストは50万円～100万円程度。

購入前にどのように引き込みがされているか、しっかりと確認しておきましょう。

古家は築年数がかなり経っている場合が多いです。
それに伴い、境界ブロックやフェンスが朽ち果てている所もよく見かけます。
その時に、境界ラインに位置するブロックやフェンスはどちらの所有物なのかを確認する必要があります。
もし、隣地の方の所有物であれば、解体をすることは出来ないので、言い換えれば新たに作る費用はかかりません。

しかし、こちら側（古家側）の所有物であれば、解体して再構築する必要があるかもしれません。

なぜなら、新築時にブロックやフェンスをやらないと、今後家が建ってから行うのは困難だからです。

長さなどにもよりますが、ブロックの再構築はかなりお金がかかり、100万円以上の費用負担が発生するケースもあるのでご注意ください。

古家を購入し、建て替えをするときに前面道路が4メートル未満だった場合は、セットバック（敷地後退）をする必要があります。

セットバック申請を自治体にする時に費用負担はありませんが、手続きに時間がかかります。

また、敷地面積が変更されるので、その点を考慮したプラン計画が必要になります。

いかがでしょうか？
今回は、古家付きの土地購入を検討するときの注意点について解説しました。
結構チェック項目がありますよね？
古家付きの場合は、上記のケースを想定して追加予算を考慮しなければいけません。
資金計画をする時には十分注意してください。
ご自身で確認出来れば問題ありませんが、もし難しいようであれば、住宅会社に相談することをオススメします。
そのためには土地選びをするときに、建てる住宅会社が決まっている状態だと良いと思います。

→正しい家づくりの方法を知りたい方はこちら