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【茅ヶ崎市で土地探し】 不動産屋のNG提案5選

家づくりノウハウ
公開日:2023.07.28
最終更新日:2024.01.15
松尾建設株式会社の家づくり写真
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家づくりノウハウ
公開日:2023.07.28
最終更新日:2024.01.15

【茅ヶ崎市で土地探し】 不動産屋のNG提案5選

土地探しのポイント解説
こんにちは。
茂貫です。

土地探しをする際に、「どこの不動産屋さんに依頼をするか?」は大切になってきます。
適当に相談してしまうと、後で後悔することにもなりかねません。
今回は不動産屋さんとの付き合い方について解説していきます!

目 次

結論:不動産屋さんのいいなりになってはいけません

いきなりこんな結論を出すと誤解されそうですが、決して不動産屋の営業マンの方を批判している訳ではありません。
土地選びをする時に強い味方になってくれますからね。
しかし、私が普段注文住宅のご提案させて頂く時に、気になる言動をされている営業マンがいるのも事実。
特に気を付けないといけないのが下記の5点

●2択なら高い方の土地
●建築に必要な追加コストの算出が出来ない
●住宅ローンは通りやすい所
●総予算のとらえ方が甘い(建物費用)
●総予算のとらえ方が甘い(諸費用)

ひとつずつ説明していきますね。

2択なら高い方の土地

ここで、皆さんに質問です。
3000万円の土地と2500万円の土地があったときに、不動産屋の営業マンは一般的にどちらをオススメするか分かりますか?
土地の条件云々の前に、十中八九3000万円の土地をオススメすると思います。
何故なら仲介手数料が多くもらえるから。
3000万円の土地なら
(3000万円×3%+6万円)×1.1=105.6万円
2500万円の土地なら
(2500万円×3%+6万円)×1.1=89.1万円
の仲介手数料を受け取る事が出来ます。
土地の金額によって、手数料が変わるため、どうしても営業マンの方は高い土地をすすめてくると思います。
ただし、皆さんが土地を選ぶ時に必ずしも「高い土地」が「自身に合った土地」とは限りません。
当然ですが、家づくりにかかる予算は「土地」だけでなく、「建物」や「諸費用」などもあります。
トータルバランスを見ながら検証する必要があります。

建築に必要な追加コストの算出が出来ない

次に、不動産屋さんは土地の状況によって、追加で発生する追加費用の算出をすることが出来ません。
例えば、外構工事が必要な時のブロック+フェンス工事や給水管の引き込み工事、最終マスの交換工事、敷地の高低差を解消する高基礎工事など、その土地ごとに発生する追加費用について理解している営業マンの方は少ないと思います。
この点をある程度把握していないと、土地を購入した後に予算オーバーになる可能性が高くなるのでご注意くださいね。

住宅ローンは通りやすい所

3つ目は住宅ローンの話です。
土地購入をする時に、どこの銀行からお金を借りるかも検討しなければいけません。
その時に、不動産屋さんはそのお客様にとってベストの銀行を必ずしも提案してくれるとは限りません。
普段利用している銀行や、ローンが通りやすい銀行を提案する方も多いそうです。
何故なら、ちゃんと住宅ローンが通らないと土地契約にこぎつけることが出来ないからです。
そのため、土地購入をする前にしっかりとご自身でどの銀行が良いか精査する必要があります。
決して無知のまま土地選びをしてはいけません。

総予算のとらえ方が甘い(建物費用)

ここが一番の問題点。
私が普段から「土地選びは住宅会社と一緒に行うこと」をオススメしている理由がこの点になります。
例えば、土地選びをしているAさんがいて、総予算が4000万円、土地が2000万円、諸費用が300万円だとします。
この土地に決めるかどうか悩んでいる時に、Aさんが不動産屋の営業マンに「残り1700万円で注文住宅が建てられますか?」と聞いたらおそらく「建てられますよ」と言うでしょう。
確かに建てられると思います。
ただし、「こだわりのない家であれば」という条件付きです。
しかし、快適な暮らしを実現するには断熱・気密性能やデザイン性などは必要不可欠ですので、それを求めようとすると予算が合わなくなってしまいます。
この部分を無視した家づくりは、私はオススメしていません。
しかも、その不動産屋さんはAさんが「どんな暮らしがしたいのか」「どんな要望があるのか」をしっかりヒアリングして回答している訳ではありません。
それに家を建てるのは不動産屋さんではなく、住宅会社です。
本来であれば、家づくりの予算は住宅会社に確認すべきなのです。

総予算のとらえ方が甘い(諸費用)

この点も注意が必要です。
諸費用とは一般的に土地や建物以外にかかる諸経費を指します。
例えば、仲介手数料・ローン手数料・登記費用・火災保険など・・・。
不動産屋さんは一応家づくりに対する諸費用がどのくらいかかるか算出してくれます。
しかし、なるべく安く見せたいからだと思うのですが、その算出方法が非常に甘いケースが多くあります。
例えば、
火災保険が1年分の費用しか計上していない ※最長5年間をまとめて加入することができ、5年加入の方が割安
建物にかかる登記費用が「表題登記」しか計上していない ※住宅ローンを組むと抵当権設定登記が別途必要
つなぎ融資・分割融資の利息を計上していない ※家づくり最中には住宅ローンの融資利息分が発生する
などが挙げられます。
普段、不動産屋さんが作成した資金計画書を拝見する機会があった時に、上記の内容が不足していることが多々見受けられます。
これからは事前に把握しておかないと後々に「資金が足りなくなってしまった」ということにもなりかねません。

まとめ:土地選びをする前に学びの時間確保を

いかがでしょうか?
不動産屋の営業マンはどうしてもノルマに追われ、ガツガツした営業をされる方が多いと思います。
ご自身でしっかりと土地選びの注意点を理解しておかないと誤った提案で、そのまま家づくりを進めていくことになりかねません。
そうならないためには、土地選びの前にちゃんと学びの時間を作り、じっくりと検討していく必要があります。
極端なことを言うと、土地選びをするときには家づくりについて大方理解している状態になっているのが理想です。
ぜひ、焦らずじっくり家づくりを楽しんで頂ければと思います。

→土地探しについて詳しく知りたい方はこちら
#お金 #注文住宅 #新築 #土地 #住宅ローン #家づくりの基礎知識 #基礎 #工務店

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